در دنیای امروز، با توجه به افزایش روزافزون قیمت مسکن، بسیاری از افراد به دنبال راه حل‌هایی برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب‌تر هستند. یکی از این راه حل ها، پیش خرید آپارتمان است. پیش خرید آپارتمان به معنای خرید واحدی در یک پروژه ساختمانی در حال احداث است. این نوع خرید می‌تواند مزایای زیادی مانند قیمت مناسب تر، امکان انتخاب واحد دلخواه و سرمایه گذاری مطمئن داشته‌باشد.
در این مقاله از مجله رهساز نمای یزد، به طور جامع به بررسی پیش خرید آپارتمان، مزایا و معایب آن، الزامات قانونی، حقوق و تعهدات طرفین، ضمانت های قانونی و شروط مختلف قرارداد پیش فروش خواهیم‌پرداخت.
هدف از این مقاله، ارائه اطلاعاتی جامع و کاربردی به خوانندگان است تا با آگاهی کامل از جوانب مختلف پیش خرید آپارتمان، بتوانند تصمیمی درست و سنجیده در این زمینه اتخاذ کنند.
تعریف پیش خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان به معنای خرید یک واحد مسکونی در یک پروژه ساختمانی قبل از اتمام ساخت آن است. در این نوع معامله، خریدار متعهد می شود که مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به فروشنده (سازنده یا مالک) پرداخت کند و فروشنده نیز متعهد می شود که پس از تکمیل ساخت، واحد را به خریدار تحویل دهد.
تفاوت پیش خرید با خرید آپارتمان آماده
پیش خرید آپارتمان:
در مراحل اولیه ساخت و ساز انجام می شود.
قیمت آن معمولا از قیمت آپارتمان آماده کمتر است.
امکان انتخاب واحد و ارائه نظرات در طراحی و ساخت وجود دارد.
با ریسک‌‌هایی مانند تاخیر در تحویل، عدم تطابق با طرح اولیه و یا حتی عدم تکمیل پروژه همراه است.
خرید آپارتمان آماده:
پس از اتمام ساخت و ساز انجام می شود.
قیمت آن معمولا بیشتر از قیمت پیش خرید است.
امکان مشاهده و بررسی دقیق آپارتمان قبل از خرید وجود دارد.
ریسک‌های پیش خرید آپارتمان را ندارد.
مراحل پیش خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان، راهی برای صاحبخانه شدن با قیمتی مناسب‌تر از زمان ساخت است. اما این فرآیند نیازمند آگاهی و دقت می‌باشد تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود. در ادامه، مراحل پیش خرید آپارتمان را به طور کامل شرح می‌دهیم تا بتوانید با دیدگاهی باز و گام‌هایی مطمئن، اقدام به پیش خرید آپارتمان مورد نظر خود نمایید.
1. تحقیق و بررسی:
پروژه‌های معتبر را شناسایی کنید: پیش از هر اقدامی، به دنبال پروژه‌های ساختمانی معتبر و دارای مجوزهای قانونی باشید. سابقه سازنده، کیفیت مصالح و نقشه‌های پروژه را بررسی کنید.
بازدید از محل پروژه: حتماً از محل احداث پروژه بازدید کنید و موقعیت، دسترسی به امکانات رفاهی و کیفیت محله را از نزدیک ارزیابی نمایید.
مشاوره با متخصصان: قبل از عقد قرارداد، با یک وکیل یا مشاور املاک معتبر مشورت کنید تا از نظر حقوقی و فنی راهنمایی‌های لازم را دریافت نمایید.
2. انتخاب واحد و مذاکره:
انتخاب واحد مورد نظر: با توجه به نیازها و بودجه خود، واحدی را در پروژه انتخاب کنید. به متراژ، تعداد اتاق خواب، نورگیر بودن، و سایر ویژگی‌های واحد توجه نمایید.
مذاکره با سازنده: با سازنده در مورد قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل واحد، و سایر جزئیات قرارداد مذاکره کنید. پیشنهادهای خود را ارائه دهید و به دنبال توافقی عادلانه باشید.
3. عقد قرارداد پیش خرید:
تنظیم قرارداد رسمی: با حضور در دفترخانه اسناد رسمی، قرارداد پیش خرید را به طور رسمی منعقد نمایید. در این قرارداد باید تمامی جزئیات توافق شده بین شما و سازنده به طور دقیق قید شود.
ارائه مدارک: مدارک لازم برای پیش خرید، مانند کارت ملی، شناسنامه و مدارک مربوط به پرداخت سهم اولیه را به سازنده ارائه دهید.
واریز سهم اولیه: طبق توافق انجام شده، سهم اولیه پیش خرید را به حساب سازنده واریز نمایید.
4. نظارت بر روند ساخت:
بازدید دوره‌ای از پروژه: در طول مراحل ساخت، به طور دوره‌ای از پروژه بازدید کنید و از پیشرفت کار و کیفیت مصالح استفاده شده اطمینان حاصل نمایید.
مطالبه گزارش پیشرفت کار: از سازنده بخواهید که گزارش دوره‌ای از پیشرفت کار را به شما ارائه دهد.
پیگیری تعهدات: در صورت مشاهده هرگونه مغایرت با مفاد قرارداد، مراتب را به سازنده اعلام کرده و پیگیری نمایید.
5. تحویل واحد و فسخ قرارداد:
بازدید نهایی از واحد: قبل از تحویل نهایی واحد، از آن به طور کامل بازدید کنید و از عدم وجود هرگونه نقص یا ایراد اطمینان حاصل نمایید.
تنظیم صورتجلسه تحویل: در صورت رضایت از واحد، صورتجلسه تحویل را امضا کنید و کلید واحد را تحویل بگیرید.
شرایط فسخ قرارداد: در قرارداد پیش خرید، شرایطی برای فسخ قرارداد از سوی شما یا سازنده در نظر گرفته می‌شود. به این شرایط توجه داشته باشید و در صورت بروز هرگونه مشکل، مطابق با مفاد قرارداد اقدام نمایید.
نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان
1. مشخصات طرفین قرارداد:
نام و نام خانوادگی، تاریخ تولد، کد ملی، آدرس و شماره تماس کلیه طرفین قرارداد (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به طور دقیق درج شود.
در صورتی که طرفین قرارداد اشخاص حقوقی باشند، نام شرکت، شماره ثبت، آدرس و نام و نام خانوادگی مدیرعامل یا نماینده قانونی باید ذکر شود.
2. مشخصات ملک:
آدرس دقیق ملک (شامل پلاک ثبتی، شهر، محله، خیابان، کوچه و پلاک)
مساحت دقیق واحد (زیربنا و متراژ کل)
تعداد طبقات، واحد و موقعیت واحد در ساختمان
مشخصات کلی آپارتمان مانند تعداد اتاق ها، سرویس بهداشتی، آشپزخانه و بالکن
امکانات و مشاعات ساختمان
3. تعهدات پیش فروشنده:
تکمیل ساخت آپارتمان طبق مشخصات و تعهدات درج شده در قرارداد
تحویل واحد در تاریخ مقرر
ارائه کلیه مدارک و مستندات لازم مانند سند مالکیت، پایان کار و گواهی عدم خلاف
جبران خسارات در صورت تاخیر در تحویل یا عدم تطابق با طرح اولیه
4. تعهدات پیش خریدار:
پرداخت ثمن معامله طبق برنامه زمان بندی شده در قرارداد
ارائه تضمین های لازم مانند چک یا ضمانت بانکی
رعایت قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان و ساختمان
5. نحوه پرداخت ثمن معامله:
مبلغ کل ثمن معامله باید به طور واضح در قرارداد ذکر شود.
برنامه زمان بندی پرداخت ثمن معامله باید به طور دقیق مشخص شود (شامل مبلغ هر قسط، تاریخ سررسید هر قسط و نحوه پرداخت).
شرایط مربوط به پیش پرداخت، پرداخت های حین ساخت و پرداخت نهایی باید به طور شفاف درج شود.
6. فسخ قرارداد:
شرایط فسخ قرارداد برای هر دو طرف (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به طور دقیق مشخص شود.
در صورت فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین، باید جریمه و یا خسارات مربوطه تعیین شود.
7. حل اختلافات:
مرجع حل اختلافات احتمالی در صورت بروز هرگونه مشکل باید در قرارداد مشخص شود.
این مرجع می تواند مراجع قضایی، داوری یا سایر مراجع مورد توافق طرفین باشد.
قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389
قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389، به منظور ساماندهی و ایجاد نظم در معاملات پیش فروش آپارتمان و حفظ حقوق طرفین این نوع معاملات، تدوین و به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. این قانون، حقوق و تعهدات پیش خریدار و پیش فروشنده را به طور شفاف و دقیق مشخص کرده‌است که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم.
حقوق و تعهدات پیش خریدار
1. حق فسخ:
پیش خریدار در صورت عدم انجام تعهدات از سوی پیش فروشنده، از جمله عدم تحویل واحد در موعد مقرر یا عدم رعایت مشخصات و اوصاف مورد توافق، حق فسخ قرارداد و دریافت خسارات را دارد.
در صورت فسخ قرارداد به دلیل قصور پیش فروشنده، پیش فروشنده موظف به استرداد وجوه دریافتی به انضمام خسارات تأخیر تأدیه به پیش خریدار می‌باشد.
2. حق دریافت سند:
پیش خریدار پس از تکمیل آپارتمان و پرداخت کامل ثمن معامله، حق دریافت سند رسمی از پیش فروشنده را دارد.
پیش فروشنده موظف است پس از ارائه مدارک لازم از سوی پیش خریدار، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نماید.
3. حق نظارت بر عملیات ساختمانی:
پیش خریدار حق دارد در طول مراحل ساخت از آپارتمان خود بازدید کند و از روند پیشرفت کار و کیفیت مصالح استفاده شده اطمینان حاصل نماید.
پیش فروشنده موظف است به پیش خریدار اجازه بازدید از آپارتمان را در زمان‌های مناسب بدهد.
4. سایر حقوق:
پیش خریدار حق دارد از پیش فروشنده تقاضای ارائه گزارش دوره‌ای از پیشرفت کار را داشته باشد.
پیش خریدار حق دارد در صورت مشاهده هرگونه مغایرت با مفاد قرارداد، مراتب را به پیش فروشنده اعلام کرده و پیگیری نماید.
5. پرداخت ثمن معامله:
پیش خریدار موظف است طبق توافق انجام شده، ثمن معامله را به پیش فروشنده پرداخت نماید.
پیش خریدار می‌تواند ثمن معامله را به صورت نقدی، اقساطی یا ترکیبی از هر دو پرداخت کند.
6. رعایت مفاد قرارداد:
پیش خریدار موظف است تمامی مفاد قرارداد پیش فروش را به طور کامل رعایت نماید.
از جمله تعهدات پیش خریدار می‌توان به عدم واگذاری آپارتمان به شخص ثالث بدون رضایت پیش فروشنده، عدم ایجاد مزاحمت برای عملیات ساختمانی و پرداخت به موقع اقساط (در صورت پرداخت اقساطی) اشاره کرد.
حقوق و تعهدات پیش فروشنده
1. حق دریافت ثمن معامله:
پیش فروشنده حق دارد طبق توافق انجام شده، ثمن معامله را از پیش خریدار دریافت نماید.
پیش فروشنده می‌تواند ثمن معامله را به صورت نقدی، اقساطی یا ترکیبی از هر دو دریافت کند.
2. تعهد به تحویل واحد:
پیش فروشنده موظف است واحد آپارتمان را در موعد مقرر و طبق مشخصات و اوصاف مورد توافق به پیش خریدار تحویل دهد.
در صورت تأخیر در تحویل واحد، پیش فروشنده موظف به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه به پیش خریدار می‌باشد.
3. تعهد به رعایت الزامات قانونی و فنی:
پیش فروشنده موظف است در ساخت آپارتمان، تمامی الزامات قانونی و فنی، از جمله ضوابط ملی ساختمان و مقررات شهرسازی را رعایت نماید.
پیش فروشنده باید از مصالح مرغوب و با کیفیت در ساخت آپارتمان استفاده کند.
4. سایر تعهدات:
پیش فروشنده موظف است به پیش خریدار اجازه بازدید از آپارتمان را در زمان‌های مناسب بدهد.
پیش فروشنده موظف است در صورت مشاهده هرگونه مغایرت با مفاد قرارداد، مراتب را به پیش خریدار اطلاع دهد و نسبت به رفع آن اقدام نماید.
بررسی شروط مختلف قرارداد پیش فروش
1. شرط مربوط به پیش پرداخت
میزان پیش پرداخت: در این شرط باید میزان پیش پرداختی که پیش خریدار باید به پیش فروشنده پرداخت کند، به طور مشخص تعیین شود.
نحوه پرداخت پیش پرداخت: در این شرط باید نحوه پرداخت پیش پرداخت (نقدی، چک، اقساطی و …) و زمان پرداخت آن به طور شفاف ذکر شود.
ضمانت پیش پرداخت: در این شرط می توان برای پیش پرداخت، ضمانت هایی مانند چک بانکی یا ضمانت ثالث در نظر گرفت.
استرداد پیش پرداخت: در این شرط باید شرایط استرداد پیش پرداخت در صورت فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین به طور واضح مشخص شود.
نکات مهم:
میزان پیش پرداخت نباید به گونه ای باشد که برای پیش خریدار مشکل ساز شود.
در صورت پرداخت پیش پرداخت به صورت چک، باید از اصالت و اعتبار چک ها اطمینان حاصل شود.
در مورد ضمانت پیش پرداخت، باید مشخص شود که در صورت بروز مشکل، ضامن چه تعهدی دارد.
شرایط استرداد پیش پرداخت باید به گونه ای باشد که حقوق هر دو طرف (پیش خریدار و پیش فروشنده) به طور کامل لحاظ شود.
2. شرط مربوط به تاخیر در تحویل واحد
مهلت تحویل: در این شرط باید تاریخ دقیق تحویل واحد به پیش خریدار به طور مشخص تعیین شود.
جریمه دیرکرد: در این شرط باید در صورت تاخیر در تحویل واحد، جریمه ای برای پیش فروشنده در نظر گرفته شود.
میزان جریمه دیرکرد: میزان جریمه دیرکرد باید به گونه‌ای باشد که پیش فروشنده را به تکمیل پروژه در موعد مقرر ترغیب کند.
نحوه محاسبه جریمه دیرکرد: در این شرط باید نحوه محاسبه جریمه دیرکرد به طور شفاف ذکر شود.
نکات مهم:
مهلت تحویل واحد باید به گونه ای باشد که برای پیش خریدار قابل قبول باشد.
میزان جریمه دیرکرد باید متناسب با ضرر و زیانی باشد که پیش خریدار در اثر تاخیر متحمل می شود.
در مورد نحوه محاسبه جریمه دیرکرد، باید مشخص شود که جریمه از چه زمانی و به چه صورت محاسبه می شود.
3. شرط مربوط به افزایش قیمت
موارد قابل افزایش قیمت: در این شرط باید مشخص شود که در چه شرایطی امکان افزایش قیمت وجود دارد (مثلا افزایش قیمت مصالح ساختمانی).
نحوه محاسبه افزایش قیمت: در این شرط باید نحوه محاسبه افزایش قیمت به طور شفاف ذکر شود.
حداکثر افزایش قیمت: در این شرط می توان حداکثر میزان افزایش قیمت را تعیین کرد.
توافق طرفین: در نهایت، هرگونه افزایش قیمت باید با توافق طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) انجام شود.
نکات مهم:
شرط مربوط به افزایش قیمت باید به گونه ای باشد که از سوء استفاده پیش فروشنده جلوگیری کند.
نحوه محاسبه افزایش قیمت باید به گونه ای باشد که شفاف و قابل فهم باشد.
تعیین حداکثر افزایش قیمت می تواند به نفع پیش خریدار باشد.
پیش خریدار و پیش فروشنده باید قبل از امضای قرارداد در مورد نحوه افزایش قیمت به توافق برسند.
4. شرط مربوط به فسخ قرارداد:
شرایط فسخ برای پیش خریدار: در این شرط باید مشخص شود که پیش خریدار در چه شرایطی می تواند قرارداد را فسخ کند (مثلا تاخیر در تحویل، عدم تطابق با طرح اولیه).
شرایط فسخ برای پیش فروشنده: در این شرط باید مشخص شود که پیش فروشنده در چه شرایطی می تواند قرارداد را فسخ کند (مثلا عدم پرداخت ثمن معامله توسط پیش خریدار).
جریمه فسخ: در این شرط می توان برای فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین، جریمه ای در نظر گرفت.
نحوه فسخ قرارداد: در این شرط باید نحوه فسخ قرارداد (به صورت کتبی، ارسال اظهارنامه و …) به طور شفاف ذکر شود.
نکات مهم:
شروط مربوط به فسخ قرارداد باید به گونه ای باشد که حقوق هر دو طرف (پیش خریدار و پیش فروشنده) به طور کامل لحاظ شود.
میزان جریمه فسخ باید متناسب با ضرر و زیانی باشد که طرف مقابل در اثر فسخ متحمل می شود.
در مورد نحوه فسخ قرارداد، باید مشخص شود که برای فسخ قرارداد چه مراحلی باید طی شود.
سخن آخر
پیش خرید آپارتمان می تواند راهی مناسب برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب تر و امکان انتخاب واحد دلخواه باشد. با این حال، این نوع خرید ریسک هایی نیز به همراه دارد، از جمله تاخیر در تحویل، عدم تطابق با طرح اولیه و مشکلات حقوقی.
شرکت رهساز نمای یزد با سابقه درخشان در طراحی و اجرای پروژه‌های ساختمانی، متعهد به ارائه خدمات پیش خرید آپارتمان با بالاترین سطح کیفیت و امنیت است.
ما در تلاشیم تا با ارائه ی اطلاعات کامل و شفاف و رعایت الزامات قانونی، تجربه ی پیش خریدی بدون دغدغه را برای شما رقم بزنیم.
در این مقاله، به طور مفصل به بررسی الزامات قانونی، حقوق و تعهدات پیش خریدار و پیش فروشنده، ضمانت های قانونی و شروط مختلف قرارداد پیش فروش پرداختیم. با رعایت این نکات و آگاهی از حقوق خود می توانید از بروز مشکلات حقوقی در هنگام پیش خرید آپارتمان جلوگیری کنید و با خیالی آسوده اقدام به خرید آپارتمان مورد نظر خود نمایید.
